De heffing van omzetbelasting over onroerende zaken is complexe materie, al lijkt dat aanvankelijk niet zo. Uitgangspunt is dat de levering van onroerende zaken is vrijgesteld, met uitzondering van nieuwe onroerende zaken. Deze uitzondering geldt voor onroerende zaken die maximaal twee jaar in gebruik zijn. Voor bedrijfsmatige onroerende zaken is op verzoek ook na die periode een uitzondering mogelijk op de vrijstelling. Het recht op aftrek van voorbelasting bij de koper is afhankelijk van het gebruik. Bij volledig gebruik voor belaste prestaties kan de volledige voordruk in aftrek worden gebracht. Bij gebruik voor belaste en onbelaste prestaties is er recht op gedeeltelijke aftrek van de voorbelasting. Jaarlijks moet worden gecontroleerd of de aanvankelijke aftrek nog in overeenstemming is met het gebruik. Deze zogenaamde herziening vindt gedurende een periode van 10 jaar plaats. Een vrijgestelde levering in deze herzieningsperiode wordt aangemerkt als gebruik voor onbelaste prestaties gedurende de resterende periode en heeft tot gevolg dat de verkoper een deel van de eerder in aftrek gebrachte belasting op aangifte moet betalen aan de belastingdienst. Daar komt nog bij, dat een verhuurd bedrijfspand als onderneming kan worden aangemerkt. De overdracht van een onderneming geldt niet als een levering. Dat houdt in dat er geen omzetbelasting in rekening wordt gebracht. De overnemende partij neemt fiscaal gezien de plaats in van de overdragende partij. Als tijdens de herzieningsperiode een verhuurd pand wordt overgedragen en deze overdracht als de overdracht van een onderneming wordt aangemerkt kan de koper geconfronteerd worden met de herzieningsproblematiek. Dat is duidelijk geworden uit een procedure die onlangs door Hof Den Haag beslecht is. Twee projectontwikkelaars bouwden samen een zakelijk appartementencomplex. De in rekening gebrachte omzetbelasting brachten zij ieder voor de helft in aftrek. De appartementen werden belast verhuurd. Vervolgens droeg een van de projectontwikkelaars zijn aandeel in de appartementsrechten over aan de ander zonder daarbij omzetbelasting in rekening te brengen. Nog binnen de herzieningsperiode verkocht de verhuurder drie van de vijf appartementsrechten aan de huurder, zonder omzetbelasting in rekening te brengen. Door deze vrijgestelde levering moest de voordruk worden herzien. Dat gold niet alleen voor het eigen deel van de verkoper, maar ook voor het door hem van zijn partner overgenomen deel. De eerdere overdracht van diens 50%-aandeel in de appartementen betrof namelijk de overdracht van een zelfstandig deel van een onderneming. Het Hof kwam tot dat oordeel op basis van het bedrijfsmatige gebruik van de appartementen dat voor de omzetbelasting een zelfstandige activiteit vormde. De overdracht van het aandeel in de appartementen vond plaats tussen twee ondernemers. Volgens het Hof was er geen beletsel om deze regeling toe te passen.